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价值媒体化是成就自媒体的关键

来源:新华网 丛呈宝晚报

摘要:VC早期投资即将结束,中小二房东到底怎么玩? 国内长租公寓行业目前处于发展的初期,目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右,闲置房屋超7300万套。国内青年租房的市场规模正高速发展,预估已接近8000亿元。 自2013年开始,魔方,青客,优客逸家等超十家长租公寓企业获得风险投资。长租公寓为何会受资本热捧? 1.体验消费时代来临。2011年中国人均GDP突破5000美元,预示着消费升级加速、体验消费时代来临。简单粗暴的早期租房模式将逐渐被长租公寓模式取代。 2.年轻一代的租房需求。2012年90后大学毕业,进入租房状态,90后在优越环境长大,追求良好居住体验,现有租房体验太糟糕。 3.房产进入白银时代。2014年房地产黄金时代结束,白银时代开启,由创造增量、开发,转向盘活存量、运营更多存量房产投向租赁市场。 4.想象空间巨大。住房租赁市场为万亿级别,青年长租消费是绝对主力。同时长租市场也是千万青年社区的优质入口,可涉及餐饮、团购、上门服务、培训、理财等多项领域。 资本热涌,对长租市场是好事还是坏事? 先说好的成份,资本热涌之后,必然就是社会资源快速向公寓行业的企业聚集,包括风险投资、其他金融资源、物业资源,甚至行业对人才更有吸引力等等,公寓行业整体将加速发展。 再说资本火热带来的不利因素,大概有三点原因。 其一,公寓企业还没有经过自然的成长成熟期,就像一个小孩还在长身体却突然要开始干重活,让这些企业的发展不够健康。市场是残酷的,部分本来可以发展不错的企业会因跟不上节奏而淘汰,能够承担这份过早成长痛的企业也会面对拼命扩张,抬高拿房成本的怪圈。 其二,很多物业拥有者或资金拥有者,以及一些没有明确方向的创业者,没有独立判断,盲目参与进来,很多项目一开始就注定是踩着新风口,做着新瓶装旧酒的事,最后只能做成一个看起来比老式租房业务表面光鲜一点的项目,可能反而利润还不如老式的租赁业务。 其三,有少量盲目跟风的投资机构,追热点,投了一些不靠谱的项目和团队,既浪费了资本,又耽误创业者的青春,当然这个现象在每个风口行业都有,不是这个行业特有的。 整体来说,资本热涌对行业发展是利大于弊的。只是这些漂亮的融资数字背后,极有可能造成行业的浮躁。 资本爆发之后,传统二房东如何获取融资机会,该扩规模还是踏实做服务? 近几年,长租公寓企业融资状况 从上图可以看出,2013年至2015年是长租公寓融资的井喷区。特别是2014年,雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓,公寓成为网络热词,而长租公寓行业被各种投资机构推到了风口上。 同信投资执行总经理胡振寅表示,资本早期投资阶段风口已过,VC已经步入后轮,主要资本会投资相对成熟优秀的企业,后来者获得风投的难度加大。 资本市场逐渐进入PE和与并购为主的阶段。以房产中介市场为例,并购已成为了资本市场的主流。也就是说,未来中小公寓品牌被成熟企业并购也是一种出路。 那中小品牌公寓该如何获得并购的机会呢? 第一,注重房源品质。太差的房源品质会伤害大企业的品牌,一般长租企业不会选择此类品牌并购。 第二,房源有一定规模。企业并购的目的一般是扩大规模,房源数量绝对会是被并购的加分项。 第三,拥有一支在某一方面比较优秀的团队。无论在收房,装修,还是运营,团队必须在某一方面比较出色,才有被并购额可能。 忘掉资本运作,中小二房东该怎么玩? 根据长租服务平台九猪网CEO田浩介绍,全国现在大概有三四十万大大小小的二房东上海的二房东尤其多,而且出现了大量细分,长租公寓已经有了自己的特色和差异化定位,深圳则出现了房产开放商做二房东的情况,整个小区 33 栋楼都用来出租。既然从业人员如此之多,自然说明市场足够大。 近年来品牌公寓的崛起,会不会在这个行业上演大鱼吃小鱼的戏码?笔者认为不会。 一是长租市场规模足够大,闲置房就有7000多万套,而且逐年递增,可以容纳上百家公寓大品牌。 二是大的品牌公寓发展有一定的瓶颈。首先获房成本已经成为了此类企业较大的负担。业内普遍认为,分散式房源管理难度非常高,4000间与1万间是比较大的瓶颈,大的品牌公寓不得不面对这样的挑战。 传统意义上的二房东,走小而美的路线同样是一条不错的出路。因为传统的房屋租赁本盈利壁垒不高,几个人管理几十上百套房就能获得不错的收益。虽然在资本的推动下,有很多二房东抱怨拿房成本变高了,但如果服务做出特色,运营能力不错的话,依然可以活得很好。长租市场的规模这个行业其实和餐饮业类似。有肯德基、麦当劳这种巨无霸,也有千千万万受欢迎的小馆子。 总的来说,经过资本涌入和媒体报导,这个行业已经过了闷声发财的时代。最后在行业里获得一定成功的,要么是保持初心,保持清醒,把资源整合和节奏把握得好的先入者,要么是深入研究搞明白,找到自己独特资源和行业规律的后来者。被热闹整晕乱了节奏的、跟风的,恐怕都会遭到淘汰。 178 448 693 529 885 807 591 913 139 914 95 905 604 234 625 657 792 11 940 460 500 105 837 844 321 780 395 889 537 850 925 641 459 893 771 974 964 721 138 828 988 132 352 591 922 186 943 343 111 572

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